萬(wàn)科企穩(wěn)
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發(fā)布 : 04-03
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經(jīng)歷2021年凈利潤(rùn)大幅下滑后，萬(wàn)科在2022年兌現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”的承諾。根據(jù)萬(wàn)科A（000002.SZ）在近日發(fā)布的2022年年報(bào)，萬(wàn)科2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益凈利潤(rùn)226.2億元，同比增長(zhǎng)0.4%。對(duì)比利潤(rùn)普遍下滑的同行，這是一份難得的高分成績(jī)單。對(duì)比2021年的業(yè)績(jī)，也足夠讓萬(wàn)科股東和萬(wàn)科管理層松一口氣——萬(wàn)科完成董事會(huì)主席郁亮在2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的承諾“在2022年實(shí)現(xiàn)‘止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中有升’”。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科管理層沒(méi)有時(shí)間慶祝，地產(chǎn)寒冬之際，他們需要解答更多關(guān)于“未來(lái)”的問(wèn)題——地產(chǎn)行業(yè)的至暗時(shí)刻過(guò)去了嗎？萬(wàn)科業(yè)績(jī)企穩(wěn)后，未來(lái)靠什么拓展上升空間？經(jīng)營(yíng)類(lèi)服務(wù)“付完學(xué)費(fèi)”“我們的結(jié)論是，新房市場(chǎng)沒(méi)什么變化，市場(chǎng)仍然處在溫和恢復(fù)的階段，這是我們過(guò)去半年以來(lái)的觀點(diǎn)，今天看來(lái)，我覺(jué)得這個(gè)觀點(diǎn)還不需要修改。”董事會(huì)主席郁亮代表萬(wàn)科A管理層對(duì)市場(chǎng)做出了這樣的判斷。郁亮表示，對(duì)于未來(lái)資產(chǎn)需求，萬(wàn)科管理層有個(gè)非常明確的看法——新房的需求上有天花板，下有保底線。郁亮進(jìn)一步分析稱(chēng)，一方面住房的存量規(guī)模已經(jīng)很大了，再加上近幾年大規(guī)模建設(shè)的住房也在陸續(xù)交付，在大量的供應(yīng)下，新房市場(chǎng)無(wú)法再回到2021年歷史峰值。另一方面，在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)仍能保持12億平米左右的需求。郁亮稱(chēng)，基于這樣的判斷，市場(chǎng)短期上下的波動(dòng)都是正常的。但是作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要認(rèn)清大勢(shì)，行業(yè)已經(jīng)再也回不到對(duì)住宅開(kāi)發(fā)過(guò)于依賴的階段。對(duì)大企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重是個(gè)必然的選擇，是沒(méi)有其他選擇的。萬(wàn)科的判斷是，投資經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力在逐步加強(qiáng)。以往經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的回報(bào)率低導(dǎo)致這類(lèi)資產(chǎn)吸引力低，但隨著社會(huì)平均收益水平的下降，這種回報(bào)率上的差距正在縮小。而相比開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)能夠創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定的利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)低、抗波動(dòng)能力強(qiáng)，萬(wàn)科內(nèi)部稱(chēng)其為“優(yōu)良資產(chǎn)”。此外，隨著相關(guān)的政策、融資渠道的開(kāi)放，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)有一個(gè)“投、融、建、管、退”的閉環(huán)形成。過(guò)去經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)最大的問(wèn)題是太重，現(xiàn)在行業(yè)有了REITS、不動(dòng)產(chǎn)的私募股權(quán)基金和租賃住房的長(zhǎng)期貸款等工具，這個(gè)業(yè)務(wù)得以變得更輕，并獲得更大的發(fā)展空間。郁亮表示，基礎(chǔ)設(shè)施完備后，城市里的存量資源可以得到充分利用，變成潛在的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們國(guó)家現(xiàn)在城市里面有4700萬(wàn)棟建筑，包括住宅、商業(yè)辦公、倉(cāng)庫(kù)和產(chǎn)業(yè)園等等。隨著時(shí)間的推移、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化、老百姓的需求變化，這些資產(chǎn)需要不斷改善提升，這個(gè)行業(yè)可以做到“常做常有、常做常新”。“所以對(duì)萬(wàn)科而言，我們會(huì)認(rèn)清大勢(shì)，會(huì)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的策略，在確保活下去的情況下，堅(jiān)持這個(gè)戰(zhàn)略，做好我們自己的事情。”郁亮說(shuō)道。事實(shí)上，“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”策略，萬(wàn)科早在10年前開(kāi)始布局，并為此付了不少“學(xué)費(fèi)”。往前數(shù)8到10年，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)盈利為負(fù)，吃掉了不少利潤(rùn)。直到2022年為止，萬(wàn)科把經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)加在一起，對(duì)報(bào)表貢獻(xiàn)為0，“終于付完了學(xué)費(fèi)”。到2022年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%。其中萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)全口徑營(yíng)業(yè)收入303.2億元，同比增長(zhǎng)26.1% ;租賃住宅業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入32.4億元，同比增長(zhǎng)12.1%; 物流倉(cāng)儲(chǔ)營(yíng)業(yè)收入35.6億元，同比增長(zhǎng)17.9% ；商業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入87.2億元，同比增長(zhǎng)14.3% ；冰雪度假業(yè)務(wù)2022年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入2.8億元，同比增加11%。當(dāng)然，目前經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)整個(gè)集團(tuán)收入占比并不大，郁亮也稱(chēng)其為“小錢(qián)”。“我經(jīng)常會(huì)有點(diǎn)分裂，剛談完個(gè)幾十億的合作，回頭談個(gè)幾十萬(wàn)的生意。”郁亮坦言，經(jīng)營(yíng)服務(wù)的業(yè)務(wù)都是賺長(zhǎng)錢(qián)、小錢(qián)，賺辛苦錢(qián)的，如果要說(shuō)在某個(gè)單個(gè)年度對(duì)盈利表、損益表或者收入有重大的改變，還是有難度的。他表示，經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不同，前者是滾雪球的業(yè)務(wù)，是做存量生意的，主要靠的是復(fù)合增長(zhǎng)的力量。需要給經(jīng)營(yíng)服務(wù)一段時(shí)間，未來(lái)它一定會(huì)對(duì)萬(wàn)科的收入、利潤(rùn)有比較重大的影響。郁亮預(yù)計(jì)，今年萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)加總在一起，還會(huì)有兩位數(shù)的增長(zhǎng)，利潤(rùn)會(huì)從零開(kāi)始增長(zhǎng)，一定是正向盈利的貢獻(xiàn)。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)扛住下行壓力在經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利之前，目前萬(wàn)科的利潤(rùn)大頭仍來(lái)自開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。2022年，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依然面臨較大的壓力。從銷(xiāo)售端看，第三方數(shù)據(jù)顯示，全年商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)最大幅度的下跌，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比下降42%，銷(xiāo)售額超千億元的房企數(shù)量較2021年減半。從供給端看，新開(kāi)工面積降幅擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比轉(zhuǎn)負(fù)，2022年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比下降39.4%，降幅較上年擴(kuò)大28個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.0%，為有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的首次下降。從融資端看，行業(yè)融資能力明顯下降，海外債務(wù)市場(chǎng)功能失效，房企資產(chǎn)負(fù)債表顯著承壓，境內(nèi)債展期規(guī)模創(chuàng)歷史新高，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)頻現(xiàn)，并對(duì)上下游造成沖擊。面對(duì)2022年行業(yè)的深度調(diào)整，萬(wàn)科扛住了壓力。2022年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2630萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額4169.7億元，結(jié)算面積3401.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.1%，結(jié)算收入4444.0億元，同比增長(zhǎng)10.5%。截至2022年底，萬(wàn)科繼續(xù)保持“綠檔”，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，凈負(fù)債率為43.7%，處于行業(yè)低位。萬(wàn)科持有貨幣資金1372.1億元，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。年報(bào)顯示，萬(wàn)科融資成本保持低位，期末長(zhǎng)期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。身處地產(chǎn)下行周期，經(jīng)營(yíng)壓力仍然是有的，萬(wàn)科2022年的毛利率跟隨行業(yè)小幅下降。萬(wàn)科2022年整體業(yè)務(wù)的稅前毛利率是19.6% ，相比2021年同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)毛利率水平居于行業(yè)中等偏上，也是業(yè)內(nèi)少有的“沒(méi)有水分”的數(shù)據(jù)。實(shí)際上，萬(wàn)科2022年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率大概是20.4%，相比整體毛利率多出一個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人楊慧華的解釋是，萬(wàn)科對(duì)于經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)上選擇了更加審慎的處理方法，也就是成本法。在會(huì)計(jì)上，投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式，一是成本模式，二是公允價(jià)值計(jì)量模式。前者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，若存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值，會(huì)吃掉很大一塊利潤(rùn)。后者則可以將資產(chǎn)的升值部分計(jì)入損益，實(shí)現(xiàn)某種程度上的“紙面富貴”。萬(wàn)科是上市房企中少數(shù)采用成本法核算的公司，同樣采用成本法模式的還有保利地產(chǎn)、招商蛇口等房企。“成本法每年都會(huì)有大量的折舊攤銷(xiāo)，而且隨著經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)本身開(kāi)業(yè)的增多，折舊攤銷(xiāo)的量會(huì)逐漸增大，其中有相當(dāng)部分是要計(jì)入到成本的，所以它會(huì)一定程度上會(huì)影響整體毛利率的表現(xiàn)。”楊慧華表示，折舊攤銷(xiāo)對(duì)整體毛利率的影響大概是一個(gè)百分點(diǎn)，如果把折舊攤銷(xiāo)還原，萬(wàn)科2022年整體的毛利率大約是20.6%。分業(yè)務(wù)來(lái)看，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)目前毛利率是20.4%，這個(gè)水平放在現(xiàn)在的行業(yè)可能是中等或偏上的水平，但對(duì)比過(guò)去確實(shí)有一定程度的下降。楊慧華承認(rèn)，過(guò)去兩年特別是2022年，整個(gè)行業(yè)銷(xiāo)售大幅下降，銷(xiāo)售端的毛利率還是有相當(dāng)?shù)膲毫Φ摹４送猓康禺a(chǎn)結(jié)算有一定的滯后性，隨著銷(xiāo)售資源逐步進(jìn)入到竣工交付，銷(xiāo)售端的壓力會(huì)在未來(lái)1-2年在結(jié)算端出現(xiàn)反應(yīng)，所以結(jié)算毛利率階段性還是會(huì)有一定下滑的壓力。“但是也要看到，我們現(xiàn)在新拿的項(xiàng)目投資質(zhì)量很好，我們整體不管是投資兌現(xiàn)度還是盈利表現(xiàn)都還是比較好的。相信經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率能夠整體穩(wěn)定向好。”楊慧華說(shuō)道。聯(lián)席總裁兼開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海表示，萬(wàn)科現(xiàn)在做的工作首先是穩(wěn)定存量資源的毛利率水平。一部分是在建在售的存量要進(jìn)行量?jī)r(jià)管理和提升費(fèi)效比，另外土地階段的存量項(xiàng)目，則主要是重新去看產(chǎn)品的定位和投入產(chǎn)出的關(guān)系，希望能通過(guò)挖掘不同產(chǎn)品的價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)和投入產(chǎn)出比對(duì)毛利水平的貢獻(xiàn)。張海表示，新增投資上，萬(wàn)科也更加謹(jǐn)慎，對(duì)操盤(pán)團(tuán)隊(duì)在產(chǎn)品成本工期的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，做了非常明確的要求，這樣確保投資兌現(xiàn)能夠達(dá)成。“目前看，我們新增投資的毛利水平在20%左右，基本達(dá)到預(yù)期。我認(rèn)為這是一個(gè)非常積極的信號(hào)。”張海說(shuō)道。
