政府不收儲，企業(yè)不能賣，武漢部分“商改還”房陷僵局
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本文轉(zhuǎn)自：人民網(wǎng)-湖北頻道“本以為拖了6年的項目終于看到曙光了，沒想到現(xiàn)在又看不到希望了。”湖北金聯(lián)民生控股有限公司常務副總裁趙來新愁眉不展。趙來新所說的項目，位于武漢市漢陽區(qū)，是由該公司開發(fā)建設的碧桂園·優(yōu)璞城，屬于“商改還”安置房房源。“2017年上半年，房地產(chǎn)市場火熱，市面一房難求，絕大多數(shù)‘三舊改造’拆遷戶選擇房屋安置補償，而政府一時也無法提供足夠房源，導致拆遷工作推進受阻，為此，區(qū)政府建議我們將海寧皮革城二期商業(yè)用地用作還建房建設。”趙來新介紹，“項目投資20億元，如今，小區(qū)建好了，還剩830套房源，漢陽區(qū)政府既沒有回購需求，市政府相關(guān)部門又不允許我們向市場出售，企業(yè)資金回籠短缺，已瀕臨資金鏈斷裂。”小區(qū)已經(jīng)全部竣工。人民網(wǎng) 周雯攝近日，記者來到了碧桂園·優(yōu)璞城小區(qū)看到，修葺一新的小區(qū)顯得有些冷清，幾棟高樓大部分都空置著，只零星有人居住。離小區(qū)幾公里處的項目部則更為冷清：進入項目部需要穿過一個荒廢的停車場，項目部門口荒草叢生，當初配套建設的售樓部大門緊鎖，空無一人。緣起2017年，武漢市出臺了《關(guān)于籌措舊城（棚戶區(qū)）改造還建安置房專項工作方案》，該方案提到，在一定時限內(nèi)將中心城區(qū)尚未開發(fā)的商業(yè)商務辦公項目部分用途調(diào)整為住宅，用于舊城（棚戶區(qū)）改造還建安置。其中，項目用途調(diào)整后建成房屋（除必要的配套設施外），應當全部用于舊城（棚戶區(qū)）改造還建安置。“文件出臺后，漢陽區(qū)政府號召符合政策的企業(yè)積極申報變更，我們應政府號召，將二期用地由‘商業(yè)兼容倉儲用地’申請調(diào)整為‘商住用地’性質(zhì)，所建住宅用作漢陽區(qū)政府定向回購安置房源。”湖北金聯(lián)民生控股有限公司工作人員介紹。2017年11月，漢陽區(qū)城市綜合開發(fā)管理辦公室、漢陽區(qū)房屋征收管理辦公室（后改名為“漢陽區(qū)城區(qū)改造更新局”）與該企業(yè)簽訂了意向框架協(xié)議，約定所建住宅房屋全部用于還建安置。本應在項目取得五證后，三方再行簽訂正式合同，但因為市場行情等發(fā)生變化，至今三方都未簽訂后續(xù)詳實的合同。不僅是該項目，2018年，武漢市人民政府辦公廳對包括上述項目在內(nèi)的7個項目規(guī)劃用地性質(zhì)調(diào)整進行了批復，并要求各項目權(quán)屬單位要依法依規(guī)補繳土地出讓金。但是，一年之后情況發(fā)生了變化。“2019年在五證齊全后，拆遷戶普遍愿意選擇貨幣補償，加之區(qū)政府前期已儲備大量回購房源，國家棚改融資政策又收窄，導致區(qū)內(nèi)回購該項目房源的資金與需求都極其有限。”湖北金聯(lián)民生控股有限公司工作人員表示。據(jù)介紹，前期該項目在無法獲取融資的情況下，自籌資金2.1億用于補繳土地出讓金，加上前期土地獲取及建安成本（房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱），目前實際投入已逾18億，總投資額將達20億。希望2021年12月21日，該項目全部住宅房屋竣工備案，但房源回購僅400余套，還剩余830套房源。不僅是該項目，僅漢陽區(qū)就有4個“商改還”項目存在類似問題。湖北新龍科技發(fā)展有限公司在漢陽區(qū)的一個80000平方米的項目也是“商改還”項目之一，但因為種種原因，房子還未建，目前處于停工狀態(tài)。漢陽區(qū)城區(qū)改造更新局介紹，漢陽區(qū)人民政府2022年8月曾向武漢市人民政府發(fā)函請示，希望提請研究解決有關(guān)企業(yè)反映商改還房源面向市場銷售的問題：“因舊城改建房屋征收項目融資政策收緊，區(qū)政府融資十分困難，加之區(qū)政府債務和隱形債等因素，暫時難以籌措預定房源資金。”“建議準予其面向市場銷售。”趙來新所說的“曙光”出現(xiàn)在2022年10月，武漢市政府辦公廳下發(fā)《市政府辦公廳關(guān)于進一步加強全市國有土地房屋征收工作的意見》（以下簡稱“127號文件”）。“127號文件”中提到，房屋征收部門組織訂購的歷史遺留商品房房源，可由相關(guān)方協(xié)商解除訂購協(xié)議，對應的房源按照市場價格重新備案，對外銷售。為此，漢陽區(qū)2023年1月31日又出臺了《區(qū)人民政府辦公室關(guān)于進一步加強漢陽區(qū)國有土地上房屋征收工作的實施意見》，提出“商改住”房源由區(qū)城更局會商區(qū)房管局可依法解除相關(guān)協(xié)議，相應的房源由開發(fā)企業(yè)按照“127號文件”精神，報市相關(guān)部門批準后按規(guī)定執(zhí)行。“目前，準備先和漢陽區(qū)相關(guān)部門簽署三方解除收儲協(xié)議書，后續(xù)按照‘127號文件’精神，武漢市房管局應該依法依規(guī)給我們辦理預售許可證。”湖北新龍科技發(fā)展有限公司責任人劉文勝表示，當前，漢陽區(qū)城市綜合開發(fā)管理辦公室、湖北新龍科技發(fā)展有限公司和漢陽區(qū)城區(qū)改造更新局的三方協(xié)議已經(jīng)草擬，正等著漢陽區(qū)房管局審核后簽署。而湖北金聯(lián)民生控股有限公司相關(guān)工作人員則表示，不敢輕易和漢陽區(qū)簽署解除協(xié)議。“協(xié)議解除后，武漢市相關(guān)部門要是不予辦預售證，企業(yè)更是不知道怎么辦。”該企業(yè)去武漢市房管局咨詢得到的答案也印證了此擔憂。“武漢市房管局回復稱，咨詢了市自然資源和規(guī)劃局，‘商改還’不符合‘127文件’精神，因為土地性質(zhì)的問題，不屬于商品房。”湖北金聯(lián)民生控股有限公司相關(guān)工作人員介紹。分歧在湖北金聯(lián)民生控股有限公司提供的該項目土地證上可以看到，“根據(jù)武土資格函【2018】261號文，本宗土地用途調(diào)整為商業(yè)服務業(yè)設施用地、住宅用地。”既然企業(yè)繳納了土地出讓金，且土地證上清晰寫明了為“住宅用地”，為何“商改還”房源不是商品房？針對該問題，記者分別聯(lián)系了武漢市房管局和武漢市自然資源和規(guī)劃局。武漢市房管局回復稱，采訪內(nèi)容主要涉及規(guī)劃條件、房屋性質(zhì)的變更和征收安置，不屬于其工作職責范圍。“涉及土地性質(zhì)方面的問題，建議咨詢武漢市自然資源和規(guī)劃局。”隨后，記者又向武漢市自然資源和規(guī)劃局以相同的問題發(fā)去了采訪函，該單位表示，“這個采訪接受不了，不在我們職責范圍內(nèi)。”武漢市自然資源和規(guī)劃局解釋，“127號文件”內(nèi)容已經(jīng)非常明確，后續(xù)工作以該文件精神為依據(jù)，符合房屋征收部門組織訂購的歷史遺留商品房房源，解除相關(guān)協(xié)議后，應由武漢市房管局重新辦理相關(guān)預售證。劉文勝認為：“漢陽區(qū)相關(guān)職能部門和我們簽署三方解除收儲協(xié)議書，則表示該住宅不再用于舊城（棚戶區(qū)）改造還建安置，附加條件不存在了。那么，土地性質(zhì)方面，企業(yè)依規(guī)繳納了土地出讓金，土地性質(zhì)為住宅用地，解除收儲協(xié)議后，武漢市相關(guān)部門沒有理由不為我們辦理預售證。”趙來新則表示：“武漢市相關(guān)職能部門‘糾結(jié)’的點是，用地性質(zhì)已經(jīng)調(diào)整為住宅用地，但在用地規(guī)劃許可證上附加了一條要求，即住宅應全部用于我市舊城（棚戶區(qū)）改造還建安置。所以，武漢市房管局稱，土地性質(zhì)不屬于商品房，無法為我們辦理預售證。”為此，記者咨詢了湖北松之盛律師事務所政府法律事務團隊。該團隊負責人表示，漢陽區(qū)城市綜合開發(fā)管理辦公室、漢陽區(qū)房屋征收管理辦公室和企業(yè)簽訂了《商辦改住宅商品房收儲協(xié)議書》，在該協(xié)議合法有效的前提下，各方當事人應當履行協(xié)議約定的義務，協(xié)議沒有約定或者約定不明的事項，各方當事人可以協(xié)商后達成新的協(xié)議，也可以依據(jù)法律規(guī)定確定各方應當履行的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。該律師團隊負責人建議，企業(yè)將其所遇到的困難向漢陽區(qū)人民政府、武漢市人民政府反映，人民政府可以采取聯(lián)席會議、協(xié)調(diào)組的方式，盡職履責，盡快解決房屋出售的障礙，將企業(yè)的損失降低至最小。
