兜兜轉轉，新房又回到了起點
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編輯 : 禮儀知識
發布 : 07-28
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樓盤聘請明星站臺的時代又回來了。作為南山的“后花園”，光明的新房已經進入爆發期。新房之間的相互角逐，已經由原來的小打小鬧，給點不痛不癢的折扣，演變成花大價錢邀約明星圈流量。昨天（7月26），光明滿京華金碩華府舉行了產品發布會，邀請了人氣歌手鄧紫棋作為嘉賓。看得出，滿京華金碩華府也挺想復制一把鴻榮源珈譽制造的明星流量效應。同樣是舊改項目，分幾期開發陸續入市，同樣也是一千多套的貨量，但滿京華金碩華府是否能一炮成為光明版的“珈譽府”，還有待市場給出答案。根據市場的消息，滿京華金碩華府預計首推1138套88-138平3-4房商品住宅。在當下的深圳樓市，項目想要賣得好，賣出圈，砸錢是少不了的了。但在二手房每月成交兩千套左右的市場，并不是請得動大咖位的明星商演就一定能賣得好。想要效仿鴻榮源珈譽府的明星制造熱搜效應，需要天時地利人和。鴻榮源珈譽府賣得還不錯，王心凌帶來的流量效果功不可沒。但除了王心凌真的帶來一定的關注度，更重要的是鴻榮源珈譽府很懂剛需客戶的心理，目標用戶精準而且品質在沙井也能拿得出手。首先是目標用戶精準。王心凌已經成了80后、95前的青春標簽，去年因參加“乘風破浪的姐姐”甚至都能舞動芒果超媒的業績和股價。而這部分群體，基本上也已經成家立業，大多數已經實現經濟獨立，成為比較有經濟實力的中青年人。鴻榮源邀請王心凌，基本上就等于精準地抓住80后、95前恰好最需要買房的剛需客戶群體。而對比之下，滿京華邀請鄧紫棋的熱搜效應則可能要差一些了。因為鄧紫棋的人氣基本聚集在20-29歲之間。粉絲畫像對應的年齡層次還是相對年輕一些，超過30歲以上的具備買房經濟實力的群體占比不如王心凌的多。（來源：百度指數人群畫像分析）所以鴻榮源5月邀請王心凌上演的效果有可能是地產營銷界，效果最好的一次。有網友評價，“320萬花得比3000萬的廣告費還要響”“鴻榮源這次請王心凌，宣傳效果出奇的好”“托王心凌的福，我知道了是鴻榮源不是恒源祥”。甚至連施工方都給予好評——我現在就在跟鴻榮源修房子，我高低把給排水管和電線電纜這些跟他搞好一點。其次是品質方面。對比一路之隔的萬豐海岸城，鴻榮源珈譽府無論是戶型格局，還是實際得房，還是備案價格，綜合性價比都比較高。比如鴻榮源珈譽府76-77平就能做出緊湊的三房，萬豐海岸城瀚府需要100平才能擁有三房；比如萬豐海岸城瀚府的得房率約73%，臻園的得房率約71%，而鴻榮源珈譽府的得房率約75%。但在這里把鴻榮源珈譽府作為例子，并不是說鴻榮源珈譽已經做得非常完美，只是在矮子里找高個而已。說明在這樣的市場環境和產品水平下，只需要稍微比競品項目做得好一點點，就能贏得市場。深圳并不缺好營銷，缺的反而是精雕細琢的好產品，缺的只是用心做品質的項目。與其把錢浪費在營銷上，不如以品質口碑更有價值。就像遠洋雖然比較低調，但是因為在西麗的遠洋天著交付品質在線，成為一股清流，市場給予了比較高的評價。滿京華金碩華府位于光明科學公園南側，處于光明的核心板塊之一。地鐵六號線的光明大街站距離項目步行大約1公里，周邊聚集深圳科技館（新館）、西方美術館、獅山公園、光明科學公園等文體配套。項目自帶3所幼兒園，并緊鄰著光明區實驗學校（集團）下屬的初級小學獅山小學（在建），未來附近將會有5所九年一貫制學校，3所小學，教育資源非常豐富。在過去的幾年，項目所在位置的周邊也都誕生過不少日光盤，比如萬科光年四季、金地明峰府、星河天地、公園金貿里、深業頤瑞府等。再加上項目擁有科學公園頭排景觀，又是近百萬建面的體量，比周邊體量二三十萬平的中小盤似乎更有網紅盤的潛質的。但項目所處的位置實在太卷了。除了項目自身后續的幾期，還有天健和瑞府、綠城桂語蘭庭、深鐵睿著廣場、深振業A650-0385等著入市，還有大幾千套的商品住宅。其中深鐵睿著廣場限價4.53萬/平，深振業A650-0385限價4.93萬/平。而在配套，地段各種公共資源共享的情況下，如果產品戶型又或者是價格不是特別給力，在如今的深圳樓市并不具備優勢。并且現在市場最擔心的已經不是產品是否足夠便宜了，而是擔心就是品質/交付問題。畢竟滿京華位于松崗的滿京華云著雅庭，在去年仍然有媒體報道，項目地面滲水、墻體霉變、精裝家具質量差等問題在交房后一年多的時間內仍然存在。只有質量的問題解決了，才能讓市場的買家們真正心甘情愿地出手。否則項目同樣很難逃得過綠城桂語蘭庭開盤的結局。今年3月初綠城桂語蘭庭推出942套住宅，均價約5萬/平，認籌人數603批，當天去化約六成，到目前為止（7月27日）在深圳預售備案信息系統中顯示也僅僅只簽約393套。作者 |醉酒大鯊魚
